Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement particulièrement énergivore, classé F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens consomment une quantité excessive d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire ou la climatisation, et génèrent des factures élevées pour les occupants tout en émettant de grandes quantités de gaz à effet de serre.
En France, on estime que plusieurs millions de logements entrent dans cette catégorie. Face à l’urgence climatique, le législateur a décidé d’agir : la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé les bases d’une exclusion progressive de ces logements du marché locatif, en les qualifiant de « logements indécents » au regard de leur performance énergétique.
Le calendrier officiel des interdictions de location
Le calendrier est progressif et s’étale sur une décennie. Voici les grandes étapes à retenir pour la France métropolitaine :
- Depuis le 24 août 2022 : les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer, ni lors du renouvellement du bail, ni en cours de contrat. L’indexation sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) est bloquée.
- Depuis 2023 : les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an) sont interdits à la mise en location ou à la relocation.
- Depuis le 1er janvier 2025 : l’interdiction s’étend à tous les logements classés G. Tout nouveau bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis cette date ne peut plus concerner un bien classé G. Les baux en cours signés avant le 1er janvier 2025 ne sont pas immédiatement résiliés, mais l’interdiction s’appliquera lors de leur renouvellement ou reconduction tacite.
- Au 1er janvier 2028 : les logements classés F seront à leur tour concernés par l’interdiction de mise en location.
- Au 1er janvier 2034 : les logements classés E rejoindront la liste des biens ne pouvant plus être proposés à la location.
Et dans les départements et régions d’Outre-mer (DROM) ?
Le calendrier y est décalé pour tenir compte des spécificités climatiques et du parc immobilier local. Le DPE n’y est d’ailleurs opposable que depuis juillet 2024. Pour les DROM, les logements classés G seront interdits à la location au 1er janvier 2028, et les F au 1er janvier 2031.
Ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires bailleurs
Si vous possédez un logement classé G ou F, la question n’est plus de savoir si vous devrez agir, mais quand et comment. Voici les situations les plus courantes :
Vous avez un locataire en place depuis avant 2025
Votre bail en cours n’est pas remis en question immédiatement si votre logement est classé G. Cependant, lors du prochain renouvellement ou de la reconduction tacite, l’interdiction s’appliquera pleinement. Autrement dit, le délai avant la prochaine échéance de votre bail détermine votre marge de manœuvre pour entreprendre des travaux.
Votre logement est vacant ou en cours de relocation
Si votre logement classé G est actuellement vide, vous ne pouvez légalement pas proposer un nouveau contrat de location depuis le 1er janvier 2025. La mise sur le marché d’un tel bien expose le bailleur à des risques juridiques : un locataire peut saisir la justice pour faire constater l’indécence du logement et obtenir la réalisation de travaux, voire une réduction de loyer.
La vente reste possible
Il est important de le rappeler : le calendrier d’interdictions concerne uniquement la location. Vendre un logement classé F ou G reste tout à fait légal, même après 2028. L’obligation supplémentaire à la vente d’un logement F ou G est la réalisation d’un audit énergétique, qui doit être remis à l’acquéreur.
Un contexte réglementaire en mouvement en 2026
Il convient d’être attentif à l’évolution du cadre légal. En 2026, le gouvernement a annoncé l’étude d’un projet de loi visant à assouplir certaines conditions d’application de ces interdictions. L’idée centrale serait de permettre, sous conditions, à un propriétaire bailleur de continuer à louer un logement classé F ou G à condition de s’engager formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois à cinq ans selon le type de bien.
Ce projet, qui vise notamment à remettre sur le marché plusieurs centaines de milliers de logements retirés face à la pénurie, n’est pas encore voté à ce jour. Les obligations issues de la loi Climat et Résilience restent donc pleinement en vigueur. Suivez l’actualité législative de près et faites-vous accompagner par un professionnel pour adapter votre stratégie patrimoniale en temps réel.
Quelles aides pour financer la rénovation de votre bien locatif ?
Bonne nouvelle : les propriétaires bailleurs ont accès à plusieurs dispositifs d’aide pour financer la remise à niveau énergétique de leurs biens :
- MaPrimeRénov’ Bailleur : versée par l’Anah, cette aide est accessible aux propriétaires qui louent leur logement en résidence principale (au moins 8 mois par an). Le logement doit avoir plus de 15 ans. Le montant est calculé selon les revenus du foyer du bailleur et la nature des travaux. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer le logement pendant 6 ans après la fin des travaux. À noter : depuis le 1er juillet 2024, le dispositif est limité à 3 logements sur une période de 5 ans.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : cumulables avec MaPrimeRénov’, ces primes sont versées par les fournisseurs d’énergie en échange de travaux d’économies d’énergie.
- L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) : un prêt sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique, accessible aux propriétaires bailleurs.
- Les aides locales : de nombreuses collectivités territoriales (régions, départements, communes) proposent des compléments de financement. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre conseil régional.
Ces aides peuvent se cumuler pour couvrir une partie significative du coût des travaux. Un audit énergétique préalable permet d’identifier les gestes de rénovation les plus efficaces et de cibler les dispositifs les mieux adaptés à votre situation.
Comment se préparer dès maintenant ?
Face à ce calendrier réglementaire, la meilleure stratégie pour un propriétaire bailleur est l’anticipation. Voici les étapes clés :
- Faire réaliser un audit énergétique de votre logement pour connaître précisément son classement DPE, identifier les travaux prioritaires et estimer les gains attendus.
- Prioriser les travaux selon l’échéance qui vous concerne : si votre logement est classé G, l’urgence est immédiate ; si votre logement est classé F, vous avez jusqu’à 2028 pour agir.
- Solliciter un accompagnement professionnel pour constituer votre dossier d’aides et optimiser le financement de vos travaux.
- Anticiper l’impact sur votre loyer : rappelons que le gel des loyers pour les F et G est déjà en vigueur depuis 2022, ce qui érode progressivement votre rendement locatif en euros constants.
Conclusion
Le calendrier des interdictions de location des passoires thermiques est désormais bien établi, même si le contexte législatif de 2026 invite à rester vigilant sur d’éventuels assouplissements. Ce qui est certain, c’est que la rénovation énergétique de votre bien locatif constitue, à terme, la seule solution pérenne pour préserver votre patrimoine, maintenir vos revenus locatifs et vous conformer à la loi.
Vous possédez un logement classé F ou G et vous souhaitez faire le point sur vos obligations et les aides auxquelles vous avez droit ? L’équipe d’Expert Audit Énergétique est à votre disposition pour réaliser un audit complet et vous accompagner dans votre projet de rénovation. Contactez-nous dès aujourd’hui pour être rappelé gratuitement.