Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
On parle de passoire thermique pour désigner un logement dont la performance énergétique est médiocre, c’est-à-dire classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements consomment une quantité excessive d’énergie — plus de 331 kWh/m²/an pour un F, plus de 421 kWh/m²/an pour un G — et contribuent significativement aux émissions de gaz à effet de serre. En France, on estime qu’ils représentent plusieurs millions de résidences principales, dont une large part est occupée en location.
Depuis la promulgation de la loi Climat et Résilience en août 2021, ces logements font l’objet d’un encadrement progressif et de plus en plus contraignant, avec pour objectif de les sortir du marché locatif ou de contraindre leurs propriétaires à les rénover.
Le calendrier officiel des interdictions de location
La loi Climat et Résilience a établi un calendrier précis pour l’interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques en France métropolitaine. Voici les grandes étapes :
1er janvier 2025 : fin de la mise en location des logements classés G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location à titre de résidence principale. Cela concerne aussi bien les nouvelles mises en location que les renouvellements et reconductions de bail. Un logement classé G est désormais considéré comme non décent au sens de la loi, ce qui ouvre des droits au locataire déjà en place : il peut exiger la réalisation de travaux ou demander une réduction de loyer en justice.
1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
Dans moins de deux ans, environ un million de logements supplémentaires seront concernés : ceux classés F au DPE, dont la consommation est comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an. À compter du 1er janvier 2028, leur mise en location sera interdite. Les contrats de bail en cours pourront être maintenus jusqu’à leur terme naturel, mais toute nouvelle location ou tout renouvellement sera impossible sans amélioration préalable de la performance énergétique du bien.
1er janvier 2034 : le tour des logements classés E
La dernière étape du calendrier concerne les logements classés E (entre 250 et 330 kWh/m²/an). Bien qu’ils ne soient pas considérés comme des passoires thermiques à proprement parler, ils seront à leur tour interdits à la location à compter du 1er janvier 2034. Cette échéance laisse encore du temps, mais les travaux de rénovation prennent du temps à planifier et à financer : mieux vaut ne pas attendre.
Un calendrier spécifique pour l’Outre-mer
Les territoires d’Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) bénéficient d’un décalage dans l’application de ces interdictions, en raison des spécificités climatiques locales. Dans ces régions, l’interdiction de location des logements classés G prend effet le 1er janvier 2028, soit trois ans après la métropole.
Des mesures déjà en vigueur : le gel des loyers
L’interdiction de location n’est pas la seule contrainte qui pèse sur les propriétaires de passoires thermiques. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G sont soumis à un gel strict de leur loyer. Concrètement, les bailleurs concernés ne peuvent pas :
- Appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire lors de la signature d’un nouveau bail ;
- Procéder à une révision annuelle du loyer en cours de bail ;
- Augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.
Cette mesure s’applique aux locations vides, meublées et aux baux mobilité à titre de résidence principale. Elle représente une perte économique réelle pour les propriétaires qui voient leur rendement locatif rogné par l’inflation, sans pouvoir répercuter la hausse des coûts sur le loyer.
Quelles sanctions pour les bailleurs qui ne respectent pas ces règles ?
Un logement classé G mis en location après le 1er janvier 2025 est juridiquement non décent. En cas de litige, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Ce dernier peut :
- Ordonner la réalisation de travaux au propriétaire ;
- Prononcer une réduction de loyer jusqu’à l’exécution des travaux ;
- Condamner le bailleur à des dommages et intérêts.
Au-delà du risque judiciaire, un bien étiqueté G ou F perd aussi de la valeur sur le marché immobilier, et sa revente peut devenir plus difficile si aucun travaux n’a été entrepris.
Quelles solutions pour les propriétaires bailleurs ?
Face à ce calendrier réglementaire, les propriétaires ont plusieurs leviers à leur disposition :
Faire réaliser un audit énergétique
Avant d’engager la moindre dépense, il est indispensable de connaître précisément l’état thermique du logement et d’identifier les travaux prioritaires. Un audit énergétique réglementaire permet d’obtenir un plan de rénovation chiffré, avec les gains attendus à chaque étape. Il est obligatoire pour accéder au Parcours Accompagné de MaPrimeRénov’ et constitue le point de départ de tout projet de rénovation performante.
Engager des travaux de rénovation énergétique
Isolation des combles, des murs ou du plancher bas, remplacement d’un système de chauffage vétuste par une pompe à chaleur, installation d’une VMC performante… Les pistes de travaux sont nombreuses et doivent être priorisées selon le profil thermique du logement. L’objectif est d’atteindre au minimum la classe D au DPE pour sécuriser durablement le bien sur le marché locatif.
Mobiliser les aides financières disponibles
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs d’aide :
- MaPrimeRénov’ (Parcours Accompagné pour les rénovations globales) ;
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d’énergie ;
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer les travaux sans avance de trésorerie ;
- Les aides des collectivités locales (régions, départements, communes), variables selon les territoires.
La combinaison de ces aides peut couvrir une part significative du coût total des travaux, à condition de bien respecter les conditions d’éligibilité propres à chaque dispositif.
Anticiper, la meilleure stratégie pour 2028
L’échéance de 2028 peut sembler lointaine, mais les délais pour faire réaliser un audit, sélectionner un maître d’œuvre, obtenir les autorisations nécessaires et faire exécuter les travaux peuvent facilement atteindre 18 à 24 mois. Sans compter les délais d’instruction des dossiers d’aides. Les propriétaires de logements classés F qui attendent le dernier moment risquent de ne pas pouvoir louer leur bien à temps, ou d’être contraints d’accepter des conditions moins favorables.
La bonne nouvelle : en agissant dès maintenant, vous avez encore le choix du calendrier, des prestataires et des solutions techniques les mieux adaptées à votre bien.
Conclusion : ne laissez pas l’horloge tourner sans vous
Le calendrier des interdictions de location est clair, progressif et incontournable. Que votre logement soit classé G (déjà concerné), F (échéance 2028) ou E (2034), la question n’est plus de savoir si vous devrez rénover, mais quand et comment. La première étape est toujours la même : faire réaliser un audit énergétique par un professionnel qualifié.
Vous souhaitez faire le point sur votre situation ? Notre équipe Expert Audit Énergétique est à votre disposition pour réaliser votre audit et vous accompagner dans le montage de votre dossier d’aides. Contactez-nous dès aujourd’hui ou demandez à être rappelé gratuitement — c’est la première étape vers un bien rénové, rentable et conforme.
