Passoires thermiques en location : un cadre qui se durcit
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience de 2021, le marché locatif français connaît une transformation profonde. L’objectif est clair : éradiquer progressivement les logements énergivores du parc locatif pour protéger les locataires et réduire les émissions de gaz à effet de serre. En 2026, cette dynamique est bien réelle et les propriétaires bailleurs qui n’ont pas encore agi se retrouvent face à des contraintes concrètes — et croissantes.
Si vous possédez un ou plusieurs biens classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), cet article vous donne une vue d’ensemble claire : calendrier des interdictions, gel des loyers, sanctions encourues, et aides disponibles pour financer vos travaux.
Le calendrier des interdictions de location : les dates clés
La loi a fixé un calendrier progressif, et les premières échéances sont déjà passées. En voici le résumé pour la France métropolitaine :
- Depuis 2023 : les logements classés G avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an (les « G+ ») sont déjà interdits à la location.
- Depuis le 1er janvier 2025 : l’ensemble des logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite.
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F au DPE seront à leur tour interdits à la location.
- À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E au DPE entreront également dans le champ des interdictions.
Pour les territoires d’Outre-mer, le calendrier est décalé : les classes G y seront interdites à partir de 2028 et les classes F à partir de 2031.
Point d’attention : si vous avez signé un bail avant le 1er janvier 2025, votre locataire reste en place jusqu’à l’échéance de son contrat. Mais dès le renouvellement ou la reconduction tacite, l’interdiction s’applique. En 2026, de nombreux baux conclus avant 2025 arrivent donc à leur terme : le moment d’agir, c’est maintenant.
Le gel des loyers : une contrainte financière immédiate
Au-delà des interdictions de louer, la loi Climat a introduit dès août 2022 une mesure qui touche directement vos revenus locatifs : le gel des loyers pour les logements classés F et G. Concrètement, pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement étiqueté F ou G, même dans le cadre de la révision annuelle habituelle liée à l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Pour les propriétaires bailleurs concernés, cela signifie une perte progressive de rentabilité face à l’inflation, sans possibilité d’y remédier sans rénover le bien. À cela s’ajoute l’interdiction de tout complément de loyer pour ces mêmes logements, une mesure qui pénalise également les biens mal notés situés dans des zones tendues.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Un logement qui ne satisfait pas aux critères minimaux de décence énergétique peut faire l’objet de recours de la part du locataire. Ce dernier peut mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. En cas de désaccord, le tribunal judiciaire peut être saisi et ordonner des travaux, une réduction de loyer, voire l’allocation de dommages et intérêts au locataire.
Sans compter l’impact patrimonial : un bien classé F ou G perd de la valeur sur le marché de la revente, et sa commerciabilité se réduit d’année en année.
Les aides financières pour rénover votre bien mis en location
La bonne nouvelle, c’est que les propriétaires bailleurs ont accès à plusieurs dispositifs d’aides pour financer leurs travaux de rénovation énergétique.
MaPrimeRénov’ pour les bailleurs
MaPrimeRénov’ est accessible aux propriétaires bailleurs personnes physiques. Le montant de l’aide est calculé en fonction des revenus fiscaux de référence du propriétaire (et non du locataire) et du type de travaux réalisés. Deux parcours existent :
- Le parcours « Monogeste » : pour des travaux ciblés (isolation, changement de chauffe-eau, installation d’une VMC double-flux…). Depuis 2025, les aides sont conditionnées au remplacement du système de chauffage par un équipement utilisant les énergies renouvelables pour certains gestes.
- Le parcours accompagné : pour des rénovations globales permettant de gagner au moins deux classes DPE. Ce parcours est le plus avantageux financièrement, mais il nécessite obligatoirement l’intervention d’un Accompagnateur Rénov’ et un audit énergétique préalable.
Les barèmes 2026 complets sont disponibles sur le site france-renov.gouv.fr. Notez que le plafond d’aides cumulées (MaPrimeRénov’ + CEE) est encadré selon votre catégorie de revenus, afin de ne pas dépasser le coût réel des travaux.
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Cumulables avec MaPrimeRénov’, les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie en échange de travaux permettant des économies d’énergie. Elles peuvent couvrir une part significative du coût des travaux selon leur nature (isolation des combles, des murs, remplacement d’une chaudière, etc.).
Les aides de l’Anah pour les logements dégradés
Si votre logement est considéré comme dégradé ou indécent, vous pouvez également vous tourner vers les aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), sous condition notamment de respecter des plafonds de loyers. Le dispositif Loc’Avantages permet par ailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un loyer modéré, tout en finançant vos travaux de rénovation.
Par où commencer ? L’audit énergétique, un préalable indispensable
Face à la complexité des réglementations et à la diversité des aides disponibles, il est souvent difficile de savoir par où commencer. Un audit énergétique professionnel vous permet d’obtenir une photographie précise de la performance de votre bien, d’identifier les travaux prioritaires et de chiffrer les gains énergétiques attendus — autant d’éléments indispensables pour monter un dossier d’aides solide et choisir les travaux les plus rentables.
En 2026, anticiper vaut mieux que subir. Plus vous agissez tôt, plus vous avez le choix des artisans, du planning et des dispositifs d’aide disponibles. Attendre 2027 pour un bien classé F, c’est prendre le risque de se retrouver dans l’urgence à quelques mois de l’échéance de 2028.
Conclusion : ne laissez pas l’horloge tourner
Le calendrier est fixé, les sanctions réelles, et les aides existent — mais elles demandent une préparation sérieuse. Que vous soyez propriétaire d’un seul appartement ou d’un petit patrimoine locatif, la rénovation énergétique de vos biens n’est plus une option : c’est une nécessité économique et réglementaire.
Vous souhaitez faire le point sur la situation de votre bien et connaître les travaux prioritaires à réaliser ? Notre équipe Expert Audit Énergétique vous accompagne de l’audit initial jusqu’au montage de votre dossier d’aides. Contactez-nous dès aujourd’hui pour demander votre audit ou vous faire rappeler gratuitement.